投资EC，稳赚不赔？

去年，新加坡的执行共管公寓（EC）市场交出了一份亮丽的成绩单，全年共售出3999个单位，与前年相比成交量劲升57%，远超2015年的2550个单位。这一销量大增的背后，私宅市场的回暖功不可没，买家普遍认为私宅价格趋于稳定，纷纷重回市场。其中，万乐轩（Wandervale）和万宝园（Treasure Crest）这两个项目脱颖而出，共计卖出1001个单位，成为年度最热销EC项目。

执行共管公寓的独特之处

1. EC是专为那些希望在住房条件上向私宅生活靠拢的“夹心层”设计的，其售价通常低于私人公寓，并且可享受购屋津贴。

2. 购买EC须符合一定的资格条件，例如购买者必须由至少两名新加坡公民或一名新加坡公民与一名永久居民组成的核心家庭，并且家庭月收入上限为1万4000元。

3. EC屋主需在住满五年的最低居住年限后，才可在公开市场上出售给新加坡公民和永久居民；而要等到十年后项目完全私有化时，才能卖给外国人。此外，首次购屋者还能享受到最高达3万元的房屋津贴。

4. 目前，新EC的售价相较于大众私宅低约20％至25％，而在满足五年最低居住年限或者全面私有化之后，两者之间的价差将进一步缩小到大约5％至9％。

EC投资收益并非稳赚不赔

1. 自政府推出EC计划以来，总计有63个项目面世，其中23个项目已达到五年最低居住年限并进入公开市场交易。通过对这些项目的首发价格和转售价格进行分析（即EC竣工五年和十年后的价格），我们发现并非所有EC投资都能确保盈利。

2. 以历史数据为例，早期在1996年至1999年间推出的EC，在经历了一系列经济冲击如亚洲金融危机、科技股泡沫破裂及沙斯疫情后，2004年至2005年期间的私宅价格较之1996年高峰期下跌了35％至38％，部分投资者因此蒙受亏损。

3. 然而，在2001年至2005年楼市低迷期买入EC的屋主则较为幸运，在2006年楼市好转时脱手房子，收获颇丰。长期来看，所有EC项目在竣工十年后均实现了投资增值。但需要注意的是，EC的转售价格与整体私宅市场价格紧密相连，仅凭EC与私宅之间的价差无法确保投资必然赚钱。

EC供应受限，市场需求旺盛

1. 自1996年EC问世以来，市场整体表现出色，大部分EC项目能在两年内售罄。尽管年初时市场对EC前景有所担忧，未售出的EC单位曾一度攀至历史新高4007个，但随后销售形势迅速回暖，目前未售出的单位数量已降至2088个。

2. 不同于私宅市场，EC的供应有限，唯一的土地来源是政府售地计划（GLS）。近两轮的售地计划中并未包含新的EC地段，中标发展商需在中标后15个月才能将项目推向市场，这意味着今年EC市场将面临供应短缺，预计仅有两三个新EC项目入市，少于去年的五个。

3. 最近政府出台的两项房地产调整措施——提高购买转售组屋的公积金购屋津贴以及降低卖方印花税，间接利好EC市场。公积金购屋津贴增加有助于稳定转售组屋市场，促使更多有意升级住房条件的家庭考虑购买EC。同时，私宅市场买气的改善也将通过溢出效应带动EC市场的活跃度。

4. 总体而言，EC凭借其与郊区私宅之间显著的价格差距，以及较低的售价和购屋津贴，拥有较高的资本增值潜力，对于自住型买家极具吸引力。由于EC供应有限，预计需求将持续保持强劲态势，潜在买家若再犹豫不决，可供选择的房源恐会越来越少。

插图：位于蔡厝港的万乐轩和盛港区域的万宝园作为去年EC市场的佼佼者，共售出了1001个单位，图为万宝园示范销售展厅热闹非凡的场景。